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L’Agenzia del Territorio gestisce un Osservatorio del Mercato Immobiliare che rappresenta una Banca Dati nella quale sono indicate le quotazioni in mercato e di locazione degli immobili, relativamente alle principiali destinazione e tipologie, per gli 8.100 comuni del territorio nazionale e che può essere consultato sul sito internet del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.agenziaterritorio.it).
Dal 2001. contestualmente alla costituzione nell’ambito della Agenzia del Territorio, della "Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare", si è anche delineato il progetto per la realizzazione di un "Nuovo Osservatorio". Esso si è concentrato, in termini progettuali e di investimenti, sostanzialmente sulla realizzazione di un nuovo sistema di rilevazione, elaborazione ed archiviazione dei prezzi e valori di mercato.
Una volta compiute tali scelte si è provveduto a delineare un sistema standardizzato di rivelazione, mediante la predisposizione di apposite schede contenenti informazioni anche di dettaglio. Ciò ha richiesto l’impianto di una nuova architettura del sistema informativo e delle correlate procedure informatiche. In particolare, l’Osservatorio delle quotazioni, si caratterizza per l’esistenza di due archivi: il primo delle schede di rilevazione, alle quali altre strutture dell’Agenzia possono trarre elementi informativi utili alle loro funzioni istituzionali (per esempio per consulenze e stime); il secondo delle quotazioni inserite per zona territoriale e tipologia immobiliare a conclusione del processo di elaborazione.
L’altra innovazione importante è stata quella di avere introdotto un sistema di campionatura nelle indagini di mercato, coerente con il procedimento elaborativo basato sulla stima dell’intervallo di confidenza della funzione t di Student. Anche in questo caso è stata prodotta una specifica funzione di elaborazione che, sulla base dei dati delle schede di rilevazione, fornisce l’intervallo entro cui più probabilmente si colloca il valor medio dell’universo di riferimento.
A partire dall’anno 2004 il predetto osservatorio è stato così avviato, con un consistente cambiamento nella realizzazione di una nuova e più attendibile banca dati a livello nazionale.
Le nuove metodologie, di rilevazione ed elaborazione saranno inizialmente applicate al solo segmento residenziale.
Successivamente saranno applicate anche ad altri segmenti tipologici.
Le finalità generali cui è volto, concorre alla trasparenza del mercato immobiliare, oltre a fornire uno strumento di ausilio all’attività di consulenza ed estimale, richiede ovviamente una più elevata attendibilità delle informazioni rese dalla banca dati ed un ampliamento dello spettro del campo indagato, tendenzialmente concernente i molteplici fenomeni che caratterizzano il mercato immobiliare, on l’obiettivo di diventare uno strumento utile agli investitori, agli operatori del mercato ed a quelli della pianificazione economica-territoriale.
Le fonti cui si attingono le informazioni di rilevazione sono quelle disponibili da sempre (agenti immobiliari, stime interne dell’Agenzia, aste, atti di compravendita se indicanti un valore significativamente diverso da quello catastale, offerte pubblicate, ecc.). Si è ritenuto tuttavia importante costruire un rapporto di collaborazione, in particolare, con le associazioni degli intermediari immobiliari su base strutturale, stabile e visibile in modo da rendere trasparente e, anche qui, standardizzato, l’utilizzo di questa fonte informativa.
Nell’ambito di tali rapporti di collaborazione (finora attivati con la FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali - e la FIMAA - Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari -), l’Agenzia del Territorio ha istituito presso ciascuno dei propri Uffici Provinciali il "Comitato Consultivo Misto".
Il Comitato ha funzione informativo - consultiva sui dati tecnico economici relativi alle quotazioni degli immobili per zona territoriale e tipologia che sono valicati semestralmente dall’ufficio Provinciale del Territorio. Il Comitato può esprimere quindi pareri sulle quotazioni e sul mercato immobiliare, comunque non vincolanti per l’attività dell’Ufficio medesimo.
E’ eventualmente composto oltre che da personale interno dell’Ufficio del Territorio, da due delegati della FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), da due delegati della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) e da rappresentanti selezionati dal Direttore dell’Ufficio Provinciale tra le istituzioni maggiormente rappresentative in materia di mercato immobiliare.
Per le funzioni affidate al Comitato, si ritiene importante che codesto Consiglio Nazionale, qualora lo desideri dia il suo apporto di esperienza e competenza in sede locale con i propri Ordini/Collegi provinciali, ritenendo sia di partecipare al citato Comitato, ovvero collaborando con questo Agenzia nell’ampliamento dei flussi delle informazioni necessari all’alimentazione dell’Osservatorio citato.
Eventuali riscontri alla presente, al fine di avviare un processo di collaborazione, possono essere comunicati, anche telefonicamente, direttamente allo scrivente o contattando l’ing. Massimo Curatolo.
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